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設(shè)計(jì)咨詢是房友綜合性咨詢業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)，主要致力于設(shè)計(jì)相關(guān)咨詢服務(wù)，依托房友咨詢22年的項(xiàng)目數(shù)據(jù)積累，我們對(duì)于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品選型、設(shè)計(jì)優(yōu)化均有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。
設(shè)計(jì)策劃優(yōu)勢(shì)：
1.數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)標(biāo)同類型項(xiàng)目，加快強(qiáng)排方案速度。
2.分析同類型產(chǎn)品與規(guī)劃條件下優(yōu)缺點(diǎn)，提高最優(yōu)方案的精準(zhǔn)度。
下面以地塊強(qiáng)排和車庫(kù)方案為例比較數(shù)據(jù)支持下分析路徑和傳統(tǒng)分析路徑的優(yōu)勢(shì)
一、首先以近兩年內(nèi)1.5容積率房地產(chǎn)樓盤為例作為分析數(shù)據(jù)，平行對(duì)比1.5容積率的類似項(xiàng)目，以模擬不同類產(chǎn)品單平米售價(jià)，綜合測(cè)算1.5容積率的強(qiáng)排最大收益率。
經(jīng)過(guò)綜合數(shù)據(jù)分析，在1.5容積率地塊條件下，橫向地塊優(yōu)于豎向地塊優(yōu)于不規(guī)則地塊。當(dāng)橫向地塊橫豎比例為1.45，洋房占比約為70%，為測(cè)算經(jīng)濟(jì)占比最高。
除了受到客觀地塊形狀影響的測(cè)算收益以外，也有一些數(shù)據(jù)指標(biāo)上非常好的案例，超出橫向地塊優(yōu)于豎向地塊優(yōu)于不規(guī)則地塊的結(jié)論。經(jīng)過(guò)我們重新分析了全專業(yè)施工圖后，從方案強(qiáng)排技術(shù)上得到了新的答案，例如：
此項(xiàng)目洋房布置角度大于15°，根據(jù)天津市城市規(guī)劃管理規(guī)定要求，可以減小建筑間距，從而增大洋房密度及洋房比例，增加單平米銷售價(jià)格，但犧牲全天日照時(shí)長(zhǎng)。
此項(xiàng)目降低洋房建筑層高，洋房層高常規(guī)層高在2.9-3m，此項(xiàng)目?jī)H為2.8m，增加洋房密度及洋房比例，但犧牲凈高品質(zhì)。
此項(xiàng)目高層與洋房間距用防火墻分割，間距無(wú)限小，增加小高層與洋房密度，但犧牲消防驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)。
以上設(shè)計(jì)方案的方式所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益有了明顯的提高，但同樣有著一些取舍利益與風(fēng)險(xiǎn)。豐富了我們數(shù)據(jù)分析的特殊案例收集，也同時(shí)為我們從策劃階段咨詢工作積累了經(jīng)驗(yàn)。
二、車庫(kù)分析數(shù)據(jù)， 根據(jù)《天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn)》住宅車位不再由戶型決定了，改為車位/100㎡建筑面積1.2個(gè)車位。整體增加了車位數(shù)量，計(jì)算數(shù)據(jù)相對(duì)簡(jiǎn)單了，按照不考慮地上停車計(jì)算，地下車庫(kù)面積比地上面積推算地下車位公攤面積。以下下分析車庫(kù)面積主要影響因素。
根據(jù)數(shù)據(jù)分析影響地下車庫(kù)面積的主要因素是建筑密度，建筑密度的影響換算成影響系數(shù)?？梢栽谝阎厣辖ㄖ娣e和建筑密度的條件下，計(jì)算出應(yīng)建地下車庫(kù)面積。我們經(jīng)常關(guān)注的柱網(wǎng)，其實(shí)對(duì)車位公攤影響相對(duì)較小。
根據(jù)數(shù)據(jù)收集人防面積一般占車庫(kù)總面積的25%-35%之間，所以統(tǒng)計(jì)有無(wú)人防對(duì)車庫(kù)整體成本影響均在10%左右。
數(shù)據(jù)的支持是項(xiàng)目策劃咨詢的基礎(chǔ)，更需要強(qiáng)大的技術(shù)團(tuán)隊(duì)支持去提取分析數(shù)據(jù)，房友作為一個(gè)22年從事工程咨詢行業(yè)的企業(yè)，擁有著設(shè)計(jì)與工程咨詢行業(yè)的人才儲(chǔ)備，為您在策劃設(shè)計(jì)階段提供服務(wù)。
