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設(shè)計(jì)策劃-數(shù)據(jù)支持下的測(cè)算分析

發(fā)布時(shí)間:2020-05-19  來(lái)源:企業(yè)要聞

    設(shè)計(jì)咨詢是房友綜合性咨詢業(yè)務(wù)中的重要一環(huán),主要致力于設(shè)計(jì)相關(guān)咨詢服務(wù),依托房友咨詢22年的項(xiàng)目數(shù)據(jù)積累,我們對(duì)于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品選型、設(shè)計(jì)優(yōu)化均有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。

  我們的優(yōu)勢(shì)是在本地區(qū)內(nèi)可以集中分析同容積率與同產(chǎn)品類型的數(shù)據(jù),從而在僅有地塊規(guī)劃條件數(shù)據(jù)的情況下,根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)的平行對(duì)標(biāo),案例檢索,方案可行性分析,最終達(dá)到加快強(qiáng)排方案速度與測(cè)算最大化利潤(rùn)率的目的。 

    設(shè)計(jì)策劃優(yōu)勢(shì):
    1.數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)標(biāo)同類型項(xiàng)目,加快強(qiáng)排方案速度。
    2.分析同類型產(chǎn)品與規(guī)劃條件下優(yōu)缺點(diǎn),提高最優(yōu)方案的精準(zhǔn)度。
    下面以地塊強(qiáng)排和車庫(kù)方案為例比較數(shù)據(jù)支持下分析路徑和傳統(tǒng)分析路徑的優(yōu)勢(shì)
 


 

    一、首先以近兩年內(nèi)1.5容積率房地產(chǎn)樓盤為例作為分析數(shù)據(jù),平行對(duì)比1.5容積率的類似項(xiàng)目,以模擬不同類產(chǎn)品單平米售價(jià),綜合測(cè)算1.5容積率的強(qiáng)排最大收益率。
 




 

    經(jīng)過(guò)綜合數(shù)據(jù)分析,在1.5容積率地塊條件下,橫向地塊優(yōu)于豎向地塊優(yōu)于不規(guī)則地塊。當(dāng)橫向地塊橫豎比例為1.45,洋房占比約為70%,為測(cè)算經(jīng)濟(jì)占比最高。

 


 

    除了受到客觀地塊形狀影響的測(cè)算收益以外,也有一些數(shù)據(jù)指標(biāo)上非常好的案例,超出橫向地塊優(yōu)于豎向地塊優(yōu)于不規(guī)則地塊的結(jié)論。經(jīng)過(guò)我們重新分析了全專業(yè)施工圖后,從方案強(qiáng)排技術(shù)上得到了新的答案,例如:
 


 

    此項(xiàng)目洋房布置角度大于15°,根據(jù)天津市城市規(guī)劃管理規(guī)定要求,可以減小建筑間距,從而增大洋房密度及洋房比例,增加單平米銷售價(jià)格,但犧牲全天日照時(shí)長(zhǎng)。
 


 

    此項(xiàng)目降低洋房建筑層高,洋房層高常規(guī)層高在2.9-3m,此項(xiàng)目?jī)H為2.8m,增加洋房密度及洋房比例,但犧牲凈高品質(zhì)。
 


 


    此項(xiàng)目高層與洋房間距用防火墻分割,間距無(wú)限小,增加小高層與洋房密度,但犧牲消防驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)。
    以上設(shè)計(jì)方案的方式所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益有了明顯的提高,但同樣有著一些取舍利益與風(fēng)險(xiǎn)。豐富了我們數(shù)據(jù)分析的特殊案例收集,也同時(shí)為我們從策劃階段咨詢工作積累了經(jīng)驗(yàn)。

   二、車庫(kù)分析數(shù)據(jù), 根據(jù)《天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn)》住宅車位不再由戶型決定了,改為車位/100㎡建筑面積1.2個(gè)車位。整體增加了車位數(shù)量,計(jì)算數(shù)據(jù)相對(duì)簡(jiǎn)單了,按照不考慮地上停車計(jì)算,地下車庫(kù)面積比地上面積推算地下車位公攤面積。以下下分析車庫(kù)面積主要影響因素。

 

 

     根據(jù)數(shù)據(jù)分析影響地下車庫(kù)面積的主要因素是建筑密度,建筑密度的影響換算成影響系數(shù)??梢栽谝阎厣辖ㄖ娣e和建筑密度的條件下,計(jì)算出應(yīng)建地下車庫(kù)面積。我們經(jīng)常關(guān)注的柱網(wǎng),其實(shí)對(duì)車位公攤影響相對(duì)較小。
    


 

    根據(jù)數(shù)據(jù)收集人防面積一般占車庫(kù)總面積的25%-35%之間,所以統(tǒng)計(jì)有無(wú)人防對(duì)車庫(kù)整體成本影響均在10%左右。
    數(shù)據(jù)的支持是項(xiàng)目策劃咨詢的基礎(chǔ),更需要強(qiáng)大的技術(shù)團(tuán)隊(duì)支持去提取分析數(shù)據(jù),房友作為一個(gè)22年從事工程咨詢行業(yè)的企業(yè),擁有著設(shè)計(jì)與工程咨詢行業(yè)的人才儲(chǔ)備,為您在策劃設(shè)計(jì)階段提供服務(wù)。

 

 

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